Cari Rumah dengan Harga Miring, Rumah Sitaan Bisa Jadi Solusi

287

redaksi.co.id – Cari Rumah dengan Harga Miring, Rumah Sitaan Bisa Jadi Solusi

Kredit macet merupakan ancaman paling serius bagi bank. Namun, bagian dari risiko kredit tersebut selalu ada dalam setiap pemberian kredit, hanya saja tugas bank adalah melakukan mitigasi risiko sehingga angka kredit macet tersebut tetap kecil. Dalam beberapa kasus hukum terkait dengan kredit macet seringkali rumah sebagai agunan menjadi barang yang disita oleh pihak bank. Kemudian rumah hasil sitaan tersebut akan dilelang melalui balai lelang untuk menutup kerugian pihak bank atas tunggakan kredit nasabah yang macet tersebut.

Dibalik ancaman tersebut, sebenarnya kredit macet dapat melahirkan peluang menarik untuk memiliki rumah bagi pebisnis yang tahu proses sita dan lelang di bank. Ingat, bahwa biasanya bank tidak akan membiarkan rumah sitaan menganggur terlalu lama. Rumah hasil sitaan akan dijual lagi dengan harga yang lebih murah dibandingkan dengan harga pasar. Bahkan jika beruntung, Anda bisa mendapatkan rumah dijual dengan harga setengah dari harga aslinya.

Rumah Properti Bank via renewmyhouses.com

Tidak semua rumah sitaan laku dijual melalui balai lelang. Jika tidak laku, maka rumah tersebut akan menjadi stok mereka. Rumah sitaan tersebut disebut properti milik bank atau REO (Real Estate Owned). Bank akan mengelola REO, kemudian menitipkannya ke agen properti yang akan mencatatnya dalam daftar stoknya untuk dijual sama seperti properti yang lain.

Membeli REO akan lebih mudah daripada rumah jika tahu langkah yang harus dilakukan dan cara pembelian yang tepat. Berikut ini langkah-langkahnya:

Bank biasanya memiliki banyak rumah sitaan dalam daftar stok yang akan terus menguras uangnya, sehingga mereka menawarkan insentif agar segera terbebas dari stok tersebut. Ada 3 tempat untuk mencari REO:

Setelah mendapatkan informasi tentang REO, mintalah persetujuan awal pemberian pinjaman kepada bank. Bank akan memberikan persetujuan setelah menganalisis laporan keuangan dan atau surat keterangan penarikan pinjaman (diberikan kreditur tanpa analisis kredit calon debitur).

Seringkali harga REO ditawarkan sangat kompetitif di pasar properti. Namun anda harus hati-hati karena rumah yang dijual dengan diskon biasanya dalam kondisi bermasalah, sedangkan rumah yang tidak bermasalah akan ditawarkan sesuai harga pasar.

Jika Anda mencari REO dengan harga diskon, biasanya bank menawarkan insentif agar stok REO mereka cepat terjual. Biasanya bank yang menawarkan REO tidak berhasil menjual rumah melalui lelang, karena harga terendah mereka tidak tercapai, sehingga harga yang ditawarkan harus lebih rendah lagi jika ingin cepat terjual.

Lakukan penilaian dan pemeriksaan, jika perlu keluarkan sedikit uang untuk memperbaiki, seperti: memperbaiki jaringan listrik. Ini demi ketenangan Anda di masa mendatang.

Pengecekan keabsahan status akta/sertifikat bukti kepemilikan rumah untuk memastikan rumah tersebut memang benar dimiliki pihak yang berkepentingan dan statusnya tidak terikat oleh pihak manapun misalnya rumah masih terikat gadai, dan sebagainya.

Harga REO cenderung lebih murah dari harga pasar, sehingga membeli rumah REO butuh kesabaran karena pihak bank biasanya akan menarik penawaran sebanyak mungkin dari calon pembeli untuk mendapatkan penawaran terbaik. Anda harus rajin meminta respon bank terkait penawaran anda.

Contoh Rumah Disita via rmoljabar.com

Untuk proses lelang barang sitaan, Bank biasanya bekerjasama dengan Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL) dan balai lelang swasta yang akan menjadi perantara antara bank dengan KPKNL. Objek lelang sangat beragam, seperti: rumah, tanah, kios, unit apartemen, ruko dan sebagainya. Bagi Anda yang berminat membelinya, perlu diketahui bahwa rumah yang dilelang harus dibeli tunai keras, tidak dapat dibeli secara kredit.

Bila tertarik membeli rumah hasil sitaan, maka sebaiknya ikutilah beberapa langkah aman berikut ini:

Jika jeli memilih, Anda akan mendapatkan rumah hasil sitaan berkualitas dengan harga lebih rendah dari harga pasar. Biasanya barang yang dilelang tidak selalu mudah terjual, sehingga bank akan terus membuka lelang kedua dan ketiga sampai rumah terjual dengan harga penawaran yang semakin rendah.

Bila berniat berburu rumah hasil sitaan yang dilelang, sebaiknya rajin-rajinlah mencari informasi daftar rumah hasil sitaan yang dijual dan sudah dimasukkan dalam daftar lelang. Informasi ini dapat diperoleh di bank dan kantor pertanahan. Selain di kantor tersebut, beberapa daftar lelang negara terkadang diumumkan juga melalui media massa atau situs resmi mereka, seperti: website Direktorat Jenderal Kekayaan Negara (DJKN) atau di situs Balai Lelang Star. Selain memuat informasi rumah yang dilelang, ada juga jadwal lelang dan harga penawaran, serta besaran uang jaminan.

Maka Anda harus mendaftarkan diri dahulu untuk mengikuti lelang tersebut. Pendaftarannya dilakukan di balai lelang milik pemerintah atau balai lelang milik swasta yang ditunjuk. Untuk mengikuti lelang tersebut, Anda wajib menyetorkan uang sejumlah 20% hingga 50% dari batas taksiran lelang terendah. Uang tersebut akan dikembalikan jika Anda tidak menang dalam lelang.

Anda harus menyiapkan uang jaminan lelang sesuai persyaratan beserta dana untuk pembelian rumah. Ingat, Lelang menggunakan transaksi tunai keras. Namun apabila rumah yang dijual merupakan hasil sitaan pihak bank, biasanya dapat langsung membeli rumah tersebut kepada pihak bank. Bahkan beberapa bank memberikan kemudahan pembayaran dengan cara mencicil dengan beberapa syarat dan ketentuan.

Pelajarilah secara seksama syarat dan ketentuan tersebut, sebab masing-masing bank memiliki kebijakan yang berbeda-beda. Selain itu Anda siapkan biaya lain-lain, seperti: biaya pajak penghasilan, bea perolehan hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), biaya balik nama, biaya notaris dan biaya renovasi apabila kondisi fisik rumah yang dimenangkan dalam lelang membutuhkan perbaikan.

Membeli rumah hasil sitaan tidak berbeda dengan membeli rumah pada umumnya. Jadi lakukan survei untuk melihat lokasi rumah hasil sitaan yang dijual dan kondisi disekelilingnya. Jangan hanya tergiur harga rumah yang dibawah harga pasaran saja, tetapi perhatikan juga lokasi rumah, kondisi rumah dan keadaan disekelilingnya, serta kelengkapan surat-suratnya. Hal ini sangat penting dilakukan agar nantinya Anda merasa nyaman menempati rumah tersebut. Jika pembelian rumah tersebut ditujukan untuk investasi, hitung prospek harga rumah ke depan apabila dijual atau disewakan. Manfaatkan kesempatan open house dari pelelang, beberapa hari sebelum lelang digelar untuk melihat sendiri kondisi rumah. Pastikan rumah sudah kosong dan tidak terhuni, baik oleh pemilik lama atau pihak lain.

Apabila sudah benar-benar merasa cocok dengan rumah tersebut, maka saatnya untuk ikut proses lelang. Dalam proses lelang, bila menawar dengan harga tertinggi, maka Anda akan dinyatakan sebagai pemenang dan batas pelunasan pembelian rumah cukup singkat hanya 5 hari kerja. Jadi ketika datang di acara lelang, pastikan membekali diri dengan range harga yang bisa Anda tutup. Misalnya, rumah incaran dibuka dengan penawaran Rp1 miliar, sedangkan batas kesanggupan dana yang dimiliki sebesar Rp1,2 miliar, maka jangan memaksakan diri melanjutkan penawaran jika harga sudah melewati batas itu.

Apabila berhasil memenangkan rumah incaran dengan harga yang sesuai anggaran, maka Anda akan mendapat risalah lelang KPNKL yang bobotnya sekuat akta jual beli setelah melunasi pembayaran. Selain itu Anda juga akan menerima sertifikat asli, surat royal dari bank dan sertifikat penyertaan. Kemudian bawalah semua dokumen tersebut ke Badan Pertanahan Nasional (BPN) untuk mengurus balik nama.

Pintar Memilih Rumah Murah Hasil Sitaan Bank

Jika anda pintar dan mengerti sistem lelang bank, maka anda berpotensi untuk mendapatkan rumah murah yang dijual oleh bank hasil sitaan agunan kredit macet dari nasabahnya. Memang memiliki harga yang cukup miring, namun waspadalah pada konsekuensinya. Umumnya konsekuensi muncul pada rumah sitaan yang tersangkut sengketa hukum, yaitu rumah hasil sitaan yang masih berpenghuni atau belum dikosongkan. Maka yang harus Anda lakukan adalah mengajukan surat permohonan pengosongan rumah ke pihak pengadilan. Apabila siap menghadapi konsekuensi tersebut, maka tidak ada salahnya membeli rumah hasil sitaan dengan harga murah.

(red/endarmono/l/idarto/HAS)

loading...

Comments

comments!