Syarat Serta Prosedur Jual Beli Tanah dan Bangunan

238

redaksi.co.id – Syarat Serta Prosedur Jual Beli Tanah dan Bangunan

Tanah dan bangunan adalah kebutuhan primer manusia yang tidak terelakkan. Akan datang saatnya nanti Anda ingin mencari rumah idaman Anda. Untuk itu, Anda akan melalui serangkaian transaksi jual beli tanah dan bangunan. Meskipun rumit, Anda perlu bersabar demi mewujudkan mimpi Anda memperoleh tanah dan rumah impian.

Menurut Undang-undang Pokok Agraria (UUPA), jual beli adalah proses yang dapat menjadi bukti adanya peralihan hak dari penjual kepada pembeli. Prinsip dasarnya adalah terang dan tunai, yaitu transaksi dilakukan di hadapan pejabat umum yang berwenang dan dibayarkan secara tunai. Ini artinya jika harga yang dibayarkan tidak lunas maka proses jual beli belum dapat dilakukan.

Dalam hal ini pejabat umum yang berwenang adalah PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) diangkat oleh kepala Badan Pertanahan Nasional RI. Kewenangannya untuk membuat akta-akta tertentu, seperti , Tukar Menukar, Hibah, Pemberian Hak Bangunan atas Tanah Hak Milik, Pemberian Hak Tanggungan, Pemasukan ke dalam Perusahaan, Pembagian Hak Bersama dan Pemberian Hak Pakai atas Tanah Hak Milik.

Sebelum melakukan proses jual beli, penjual maupun pembeli harus memastikan bahwa tanah tersebut tidak sedang dalam sengketa atau tanggungan di Bank. Jika tanah tersebut sedang dalam permasalahan maka PPAT dapat menolak pembuatan Akta Jual Beli yang diajukan.

Adapun transaksi jual beli membutuhkan data-data yang akurat selama proses berlangsung.

Data Penjual viahotforsecurity.com

Adapun, data penjual yang perlu disiapkan, antara lain:

Sebelum membuat AJB, PPAT akan melakukan pemeriksaan mengenai keaslian sertifikat ke kantor Pertanahan. Penjual harus membayar pajak penghasilan (PPh, sedangkan pembeli diharuskan membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), dengan ketentuan sebagai berikut:

Pajak Penjual (PPh = NJOP/Harga Jual x 5 %

Pajak Pembeli (BPHTB) = {NJOP/Harga Jual Nilai Tidak Kena Pajak} x 5 %

NJOP adalah singkatan dari Nilai Jual Objek Pajak, yakni harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar.

Calon pembeli dapat membuat surat pernyataan bahwa dengan membeli tanah tersebut maka tidak lantas menjadi pemegang Hak Atas Tanah yang melebihi ketentuan batas luas maksimum.

PPh maupun BPHTB dapat dibayarkan di Bank atau Kantor Pos. sebelum PPh dan BPHTB dilunasi maka akta belum dapat dibayarkan. Biasanya untuk mengurus pembayaran PPh dan BPHTB dibantu oleh PPAT bersangkutan.

Anda perlu mengecek apakah jangka waktu Hak Atas Tanah sudah berakhir atau belum. Sebab untuk Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) dan Sertifikat Hak Guna Usaha (SHGU) ada jangka waktunya. Jangan sampai membeli tanah SHGB atau SHGU dengan kondisi sudah jatuh tempo.

Selanjutnya, Anda perlu mengecek apakah di atas tanah yang akan dibeli ada Hak yang lebih tinggi. Misalkan, tanah yang akan dibeli adalah tanah SHGB yang di atasnya ada Hak Pengelolaan (HP). Penjual dan pembeli harus meminta izin dahulu kepada pemegang hak pengelolaan tersebut.

Berikutnya, apakah rumah yang akan dibeli pernah menjadi jaminan kredit dan belum dilakukan penghapusan (roya) atau tidak. Apabila pernah, harus diminta surat roya dan surat lunas dari penjual agar nantinya bisa balik nama.

Pembuatan AJB viawww.99.com

Pembuatan AJB harus dihadiri penjual dan pembeli (suami istri bila sudah menikah) atau orang yang diberi kuasa dengan surat kuasa tertulis. Adapun, saksi yang perlu dihadirkan sekurang-kurangnya dua saksi.

PPAT akan membacakan dan menjelaskan isi akta. Apabila pihak penjual dan pembeli menyetujui isinya, akta akan ditandatangani oleh penjual, pembeli, saksi dan PPAT. Akta dibuat dua lembar asli, satu disimpan oleh PPAT dan satu lembar lain akan diserahkan ke kantor pertahanan untuk keperluan balik nama. Salinannya akan diberikan pada pihak penjual dan pembeli.

Setelah AJB selesai di buat, PPAT menyerahkan berkas AJB ke kantor pertanahan untuk balik nama. Penyerahan berkas AJB harus dilakukan selambat-lambatnya tujuh hari kerja sejak ditandatangani.

Adapun berkas-berkas yang diserahkan meliputi:

Setelah berkas diserahkan di kantor pertanahan, akan ada tanda bukti penerimaan yang akan diserahkan kepada pembeli. Nama pemegang hak lama atau penjual akan dicoret dengan tinta hitam dan diberi paraf oleh kepala kantor pertanahan atau pejabat yang ditunjuk.

Nama pembeli selaku pemegang hak baru atas tanah akan ditulis pada halaman dan kolom yang ada pada buku tanah dan sertifikat, dengan pembubuhan tandatangan kepala kantor pertanahan atau pejabat yang ditunjuk. Dalam waktu empat belas hari, pembeli berhak mengambil sertifikat yang sudah balik atas nama pembeli di kantor pertahanan setempat.

Apabila suami atau istri atau keduanya yang namanya tercantum dalam sertifikat sudah meninggal dunia dan ahli warisnya akan melakukan jual beli, tanah tersebut harus dibalik nama terlebih dahulu atas nama . Selain itu, sebelum melakukan proses jual beli seperti di atas, data tambahan yang diperlukan adalah sebagai berikut:

Tanah Girik viablog.hulaa.com

Tanah girik merupakan tanah-tanah bekas hak milik adat yang belum didaftarkan atau dibuatkan sertifikatdi kantor pertahanan setempat. Jadi girik bukan tanda bukti atas tanah, melainkan merupakan bukti bahwa pemilik girik adalah pembayar pajak dan orang menguasai tanah milik adat atas bidang tanah tersebut beserta bangunan, jika tersedia di atasnya.

Adapun jual beli tanah girik dapat dilakukan sebagai berikut:

Anda perlu meminta girik asli dari penjual dan memastikan nama penjual dalam girik tersebut adalah nama yang tercantum dalam AJB. Pastikan bahwa objek yang termasuk di dalam tanah girik dikuasai secara fisik. Ajukan permohonan Hak ke Kantor BPN wilayah dengan tahapan :

Namun, mengingat girik bukanlah bukti kepemilikan atas bidang tanah yang sah, sebaiknya sebelum proses jual beli girik diubah menjadi sertifikat. Disebutkan bahwa pengurusan sertifikat ini membutuhkan waktu sembilan bulan. Adapun, berkas yang perlu disiapkan adalah:

Setelah berkas-berkasnya lengkap, proses selanjutnya diteruskan ke BPN setempat dan petugas ukur akan segera mensosialisasikan luas bidang tanah yang akan dibuatkan sertifikat aslinya. Setelah berkas selesai diproses, petugas administrasi BPN akan memberikan sertifikasi kepemilikan tanah yang sah sebagai pengganti girik.

Memang akan memakan waktu yang lama dan membutuhkan banyak usaha dalam melakukan transaksi pembelian tanah atau rumah impian Anda. Bersabar dan pelajari setiap langkahnya dengan cermat sehingga terhindar dari kekeliruan yang dapat mengulur penyelesaian transaksi lebih lama lagi.

(red/ramanta/utra/amungkas/BPP)

loading...

Comments

comments!